Les logements communaux

maison-bleu-blanc-rougeLe patrimoine d’une commune est composé de biens immobiliers, pour lesquels le Maire est chargé de leur conservation et de leur administration, sous le contrôle du Conseil Municipal.

Comment mettre en location un bien du patrimoine communal ?

Afin de mettre en location un bien, un cahier des charges, comportant la durée, le montant du loyer et les modalités de répartition des charges, est établi par le Maire et voté en conseil Municipal.

Chaque mise en location est décidée par le Conseil Municipal, sauf délégation de compétence au Maire.

Le régime juridique des biens appartenant à la commune varie selon qu’ils appartiennent au domaine public (et relèvent du droit administratif) ou au domaine privé (et relèvent du droit privé) de la commune.

Pour connaître le régime juridique applicable à un bail portant sur un logement communal, la première question à se poser est donc la suivante :

Ce bien appartient-il au domaine privé ou au domaine public de la commune ?

Vous obtiendrez cette réponse auprès du service urbanisme de votre commune ou de France domaine (DDFP, 16 avenue de Saint Cloud, 78000 Versailles – tél. : 01 30 84 62 90).

Télécharger la note de l'ADIL78 sur les régimes juridiques applicables aux locations de logements communaux

Domaine privé :

Si le logement se trouve sur le domaine privé de la commune, et à condition qu’il constitue la résidence principale du locataire, la loi du 6 juillet 1989, régissant les rapports locatifs dans le parc privé, s’applique. Aussi la location est soumise à un contrat type (modèle de bail). Sont encadrés la durée, le mode de répartition des charges, la révision des loyers, les congés, etc.

Il existe 3 exceptions à ce principe :

  • Les logements loués à titre exceptionnel et transitoire (article 40 alinéa 5 de la loi du 6 juillet 1989) (ex : logement mis à disposition de familles sinistrées). Dans ce cas, certaines dispositions de la loi de 1989 ne s’appliqueront pas (ex : durée et modalités de congé), afin d’adapter le contrat au caractère exceptionnel de la location.
  • Les baux comportant des clauses exorbitantes du droit commun (ex : immeuble mis à disposition d’un locataire gratuitement contre travaux). Dans ce cas, le contrat applicable sera administratif.
  • Les logements conventionnés (article 40 de la loi du 6 juillet 1989) (avec l’Etat). Dans ce cas, le régime de la location sera soumis à la convention.

Domaine public :

Si le logement se trouve sur le domaine public de la commune, le contrat est administratif et prend la forme d’une convention d’occupation précaire et révocable.

La collectivité peut y mettre fin à tout moment en application du principe d’imprescriptibilité du domaine public.

Les agents de la commune bénéficient d’un régime particulier. Les conditions dans lesquelles les concessions de logement peuvent être accordées aux agents de l’Etat et à ses établissements publics ont été réformées par le décret du 9 mai 2012.

Cette réforme est entrée en vigueur le 11 mai 2012. Toutefois, les agents déjà bénéficiaires d’une concession de logement avant cette date en conservent le bénéfice conformément aux anciennes dispositions, et ce, au plus tard jusqu’au 1er mai 2016 (décret du 3 décembre 2015).

La réforme de 2012 opère une distinction entre :

  • L’attribution par nécessité absolue de service (NAS) : ce régime s’applique lorsque l’agent ne peut accomplir normalement son service, sans être logé sur son lieu de travail ou à proximité immédiate (ex : gardien). La concession du logement est alors gratuite, et l’acte de concession détermine si les charges locatives sont imputables à l’occupant.
  • L’attribution par convention d’occupation précaire avec astreinte (COPA) : lorsqu’un agent est tenu d’accomplir un service d’astreinte, mais qu’il ne remplit pas les conditions ouvrant droit à la concession d’un logement par nécessité absolue de service, une convention d’occupation précaire avec astreinte peut lui être accordée. Une redevance mensuelle correspondant à 50% de la valeur locative des locaux, ainsi que les charges locatives, sont à la charge du bénéficiaire de la convention.

Télécharger la note de l’ADIL78 sur la réforme des logements de fonction

Comment acquérir des biens qui entreront dans le patrimoine communal ?

Dans un premier temps, le Conseil Municipal prend une délibération témoignant de sa volonté d’acquérir, et dans laquelle il fixe le prix d’achat et les conditions de financement de l’opération.

La consultation de France Domaine est alors obligatoire pour les opérations dont la valeur est supérieure ou égale à 75 000€. Le délai de réponse de France Domaine est d’un mois, sauf si l’opération immobilière est particulièrement complexe. L’avis donné par France Domaine est simple, le Conseil Municipal n’est pas tenu de suivre cet avis.

Suite à cela, le Maire demande au vendeur de signer une promesse unilatérale de vente.

Une deuxième délibération en Conseil Municipal intervient alors, afin de valider le prix d’achat et de décider si une suite est donnée au projet. La délibération est notifiée au Préfet, qui la communique au directeur des services fiscaux du département.

Il appartient au Maire de conclure l’acte de vente, dans les conditions fixées par le Conseil Municipal, soit en la forme administrative, soit en recourant à un notaire.

L’acquisition immobilière, même faite à titre onéreux par la commune, est exonérée des frais de mutation (sauf salaire du conservateur des hypothèques et TVA immobilière pour certaines opérations).

fleche acquisition de logements communaux

Comment vendre des biens communaux ?

En principe, seuls les biens appartenant au domaine privé communal peuvent être vendus. En effet, les biens appartenant au domaine public sont inaliénables et imprescriptibles (article L 3111-1 du code général de la propriété des personnes publiques).

Pour vendre un bien du domaine public de la commune, il faut d’abord procéder à son déclassement, afin qu’il tombe dans le domaine privé (article L 2141-1 et suivants du code général de la propriété des personnes publiques).

Pour les biens du domaine privé, la vente se fait par adjudication, ou à l’amiable (articles L 3211-1 et suivants du code général de la propriété des personnes publiques).

L’avis de France Domaine est obligatoire pour les communes de plus de 2000 habitants. Le Conseil Municipal n’est pas tenu par l’avis de France Domaine.

La cession doit faire l’objet d’une délibération motivée du Conseil Municipal portant sur le choix de l’acquéreur et le prix de vente.

Le Maire est ensuite chargé de l’exécution de cette décision, par la signature de l’acte de vente, soit en la forme administrative, soit en recourant à un notaire.

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