Copropriété

C'est quoi le fonds de travaux obligatoire à partir de 2017 ?

 

Le fonds de travaux est rendu obligatoire à partir de l'année prochaine, au 1er janvier 2017 [Article 58 de la loi ALUR du 24 mars 2014 ayant modifié l'article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965].

Les copropriétés doivent mettre en place un fond de travaux pour faire face aux travaux prescrits par les lois et règlements et ceux décidés par l’assemblée générale des copropriétaires. Les copropriétés de moins de 10 lots peuvent décider de ne pas constituer de fonds de travaux par une décision unanime de tous les copropriétaires. Ce fonds est financé par une cotisation annuelle obligatoire versée par les copropriétaires. Cette cotisation est payée de la même façon que les provisions du budget prévisionnel.

Les sommes versées sont attachées aux lots et définitivement acquises à la copropriété. Il n’y a donc aucun remboursement possible du syndic en cas de vente d’un lot. Rien n’empêche le vendeur et l’acquéreur de convenir d’un remboursement. Le montant du fonds de travaux est décidé par l’assemblée générale et ne peut être inférieur à 5 % du budget prévisionnel. Si le diagnostic technique global a été réalisé et qu’il montre qu’il n’est pas nécessaire de réaliser de travaux pendant dix ans, le syndicat n’a plus l’obligation de constituer un fonds de travaux pendant la durée de validité du diagnostic.           QR Assemblée Nationale _ JO du 13/09/2016

 

« Comment racheter une partie commune de la copropriété ? »

 

1 – Le copropriétaire souhaitant acheter une partie commune doit demander au syndic l’inscription du projet à l’ordre du jour de l’assemblée générale, en y joignant tous les documents et conditions inhérents au projet (plans, schéma de la réalisation finale, montant pour le rachat).

Le syndic joindra d’autres documents : la création d’un lot supplémentaire ou la modification d’un lot actuel, la nouvelle affectation des tantièmes, la nouvelle répartition des charges, le montant proposé, le descriptif du projet de travaux, et la modification du règlement de copropriété.

2 – Ensuite, le projet sera voté, lors de l’assemblée générale, à la majorité :

  • De l’article 26 (soit la moitié des membres du syndicat des copropriétaires représentant au moins les 2/3 des voix des copropriétaires), si la partie n’a pas d’utilité particulière pour les autres copropriétaires ;
  • A l’unanimité des copropriétaires, si le rachat de la partie commune porte atteinte à la destination de l’immeuble.

La loi ne prévoit rien concernant la fixation du prix. Il revient donc au copropriétaire, souhaitant racheter la partie commune, de fixer ce prix en essayant de prendre en compte les éléments suivants : pix du marché, situation de l'immeuble, état de la partie commune, plus-value que va entrainer cette partie supplémentaire ajoutée au logement.

3 – Une fois la majorité requise atteinte, il faudra attendre 2 mois pour que la décision soit définitive ; ce délai permettant aux copropriétaires opposants ou défaillants de contester cette décision en justice.

4 – A l’issue du délai de 2 mois, le notaire établira l’acte de ventre (entre le syndicat des copropriétaires et le copropriétaire acquéreur), et modifiera le règlement de copropriété et l’état descriptif de division.

Le montant de la vente sera perçu par le syndic, qui répartira ensuite ce montant entre les copropriétaires, dont le nouvel acquéreur, au prorata des tantièmes de copropriété.

 

 

« Les charges de copropriété : qu'est-ce que c'est ? quelle répartition ? »

 

Les charges de copropriété se répartissent en deux catégories : les charges générales et les charges spéciales. La répartition entre les copropriétaires diffère selon la nature des charges.           En savoir plus

  

« Syndic, Syndicat de copropriétaires, Conseil Syndical, qui fait quoi ? »

 

Le fonctionnement d'une copropriété repose sur trois organes qui ne peuvent être confondus et dont le rôle respectif est bien déterminé : le Syndic assure la gestion courante de l'immeuble et est chargé de faire exécuter les décisions adoptées par l'assemblée générale. Le Syndicat de copropriétaires, quant à lui, est composé de l'ensemble des copropriétaires se réunissant en assemblée générale. Le Conseil Syndical, enfin, se compose de copropriétaires élus, sa mission est d'assister et de contrôler le Syndic dans sa gestion.           En savoir plus

 

 

« Qui décide des travaux et comment... ? »

 

Le mode de fonctionnement des copropriétés est strictement encadré par la loi. A ce titre, les décisions concernant la réalisation de travaux dans les parties communes ou sur les équipements de l'immeuble sont prises en assemblée générale. Les projets de travaux donnent ainsi lieu à un vote des copropriétaires selon des règles de majorité (majorité simple, majorité absolue, double majorité, unanimité) qui diffèrent selon la nature des travaux (entretien, réparation, amélioration) ainsi que leur importance.

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« Que faire face aux copropriétaires qui ne règlent pas leurs charges ? »

 

La gestion des impayés doit toujours être traitée avec la plus grande vigilance afin de ne pas laisser des comportements individuels affecter la santé financière de la copropriété dans son ensemble. Il existe, dans l'arsenal juridique, différents outils qui peuvent permettre d'apporter des réponses graduées et adaptées aux cas rencontrés afin que les impayés ne soient pas une fatalité. Un conseiller de l'ADIL pourra vous fournir toutes les précisions utiles.           En savoir plus

 

 

« J'ai le sentiment que mon Syndic n'agit pas... »

 

Le Syndic, en sa qualité de mandataire du Syndicat de copropriétaires, est chargé d'un certain nombre de missions définies par la loi (administration, conservation, garde et entretien de l'immeuble, recouvrement des charges communes, exécution des décisions de l'assemblée, mission de faire respecter les dispositions du règlement de copropriété...). Dans l'exercice de ses fonctions, le Syndic peut engager sa responsabilité s'il n'exécute pas (ou mal) ses missions. En outre, en cas d'empêchement ou de carence de sa part, un administrateur provisoire peut être désigné. Votre ADIL pourra vous aider à apprécier, de manière neutre et objective, si des manquements sont réellement avérés.

 

 

« En quoi l'examen attentif de mon règlement de copropriété est-il si important ? »

 

Le règlement de copropriété est un document obligatoire auquel tous les copropriétaires doivent se conformer. Un examen attentif de son contenu vous apportera des informations sur les règles de fonctionnement de votre copropriété mais également quant à vos droits et obligations (ex : type d'usage autorisé pour votre lot, définition des conditions de jouissance des parties privatives et des parties communes, catégories de charges auxquelles vous devez contribuer et quote-part incombant à votre lot pour chacune d'elles) .           En savoir plus

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