Location

« Mon locataire a déménagé à "la cloche de bois", comment puis-je faire pour récupérer mon logement en toute légalité ? »


« Partir à la cloche de bois » = c'est quitter les lieux discrètement, sans prévenir, c’est-à-dire sans avoir donné congé à son bailleur. Il s'agit d'un abandon du logement, dont il vous faudra apporter la preuve avant de saisir le juge.

Avant la loi du 22/12/2010 : il était obligatoire d'obtenir un jugement permettant d'ordonner l'expulsion du locataire, même si celui-ci était déjà parti. Le bailleur ne pouvait pas se « faire justice lui- même » et récupérer son logement en changeant simplement la serrure et en enlevant les quelques objets qui pouvaient encore encombrer le local loué.

Depuis la loi du 22/12/2010 et le décret du 10 août 2011 (modifié par le décret du 30 mai 2012) une procédure rapide de récupération des locaux abandonnés par le locataire existe.

Voici les étapes à suivre (article 14-1 de la loi du 6 juillet 1989) :

1 : mettre en demeure le locataire de justifier de l'occupation du logement (par huissier de justice). Attention, une lettre recommandée avec accusé de réception ne suffit pas.

2 : en l'absence de réaction du locataire (1 mois), faire le constat de l'abandon du logement (par huissier de justice)

3 : saisir le juge pour qu'il constate la résiliation du bail et autorise (si nécessaire) la vente des objets restés dans les lieux.

 

« Je voudrais récupérer ma caution »


La « caution », qu'on appelle « dépôt de garantie » en langage juridique, doit être restituée par le bailleur dans un délai d'un mois suivant la remise des clés, lorsque l'état des lieux de sortie est conforme à l'état des lieux d'entrée. Certaines sommes peuvent être retenues par le bailleur. Exemple : loyers ou charges restant dûs, indemnisation pour dégradations / mauvais entretien du logement (qui devront apparaître en comparant l'état des lieux de sortie avec celui d'entrée) ...
Votre ADIL peut vous fournir des modèles de courriers et vous donner des conseils pour les adapter à votre situation.

 

« Mon propriétaire tarde à me restituer mon dépôt de garantie, puis je demander des intérêts de retard ? »


Le bailleur doit vous restituer votre dépôt de garantie dans un délai d'un mois à réception des clés. Au delà de ce délai, vous pouvez demander des intérêts de retard en plus du dépôt de garantie. En effet, le dépôt de garantie est majoré d'une somme égale à 10% du loyer mensuel en principal (c'est-à-dire hors charges), pour chaque période mensuelle commencée en retard.   
Votre ADIL peut vous aider à calculer les intérêts de retard.

 

« Quelle est la durée de mon préavis ? »


La durée du préavis dû par le locataire ou le bailleur varie selon le type de location (nue, meublée, HLM...). Nous pourrons vous indiquer quels textes encadrent votre situation (délai de principe / exceptions).

 

« Qui doit réparer ... ?»


Cette répartition, si elle doit être tranchée par un juge, sera appréciée au cas par cas. Les textes de loi fixent les grandes lignes de la répartition locataire / bailleur des réparations des logements loués. En consultant votre ADIL, vous pourrez connaître ces principes de répartition, les textes applicables à votre situation, et les décisions de justice qui ont eu à traiter de situations similaires à la vôtre. Arguments que vous pourrez opposer à votre locataire / bailleur en cas de conflit.

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« Peut-on me faire payer autant de charges ? »


Qu'elles soient locatives ou de copropriété, les charges sont un sujet sensible. La présentation qui en est faite dans les documents justificatifs peut sembler obscure. Votre ADIL peut vous indiquer quelles sont les charges que la loi vous oblige à payer, et selon quelles modalités.

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« Comment obtenir un logement en HLM ? »


Avec une demande très supérieure à l'offre, l'obtention d'un logement HLM peut s'avérer très longue. Votre ADIL peut vous indiquer les démarches à effectuer pour multiplier vos chances d'attribution (demande en mairie, contact avec les bailleurs locaux, 1%, FASTT...).

Nous pourrons également voir avec vous si votre situation vous permet de faire un recours DALO

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« Je suis locataire d'un logement social. Mon bailleur me propose un logement de son parc. Quel sera le préavis applicable? »


L'article L.353-15 du CCH prévoit : "II. Par dérogation au I de l'article 15 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986, le délai de préavis applicable au congé donné par un locataire d'un logement mentionné à l'article L. 353-14 qui bénéficie de l'attribution dans le parc du même bailleur d'un autre logement mentionné au même article est ramené à un mois. Ce délai est de deux mois si les deux logements appartiennent à des bailleurs différents."

Le préavis sera donc d'un mois si vous êtes dans un logement conventionné, et de deux mois si vous êtes relogé dans un logement conventionné d'un autre bailleur.
Pour plus de précisions au regard de votre situation, nous vous invitons à contacter un conseiller juriste de l'ADIL.

 

« Je suis locataire d'un logement social. En 2009, mon bailleur a procédé à une régularisation des charges. Aujourd'hui, je souhaiterais contester cette régularisation. Est-ce possible ? Que dois je faire ? »


Dans le secteur social, les articles L353-15 pour les logements conventionnées et L 442-6 du CCH pour les logements non conventionnés prévoient que les actions en contestation de charges locatives se prescrivent par trois ans en vertu de l'article 68 de la loi de 1948, confirmée par la Cour de Cassation 3ème ch civ dans un arrêt du 16/06/2010. Au regard du délai, vous ne pouvez contester des charges dont la régularisation a été effectuée en 2009, soit 4 ans auparavant.

Arrêt de la Cour de cassation, 3e chambre civile, du 16/06/2010

 

 

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