Que faire en cas d'impayés de loyers ou d'expulsion ?

SCHEMA_expulsions

 

1. Saisir la Commission Spécialisée de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives
2. Les aides financières du Fonds de Solidarité Logement
3. La mise à jour par le propriétaire du paiement des loyers
4. La demande de délai
5. Pour les locataires HLM : la conclusion d'un protocole d'accord avec votre bailleur

 

 1. Saisir la Commission Spécialisée de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives


Saisir cette commission vous permet d'avertir toutes les personnes ou institutions amenées à intervenir tout au long de votre procédure d'expulsion afin qu'elles puissent agir de façon coordonnée pour éviter d'aboutir à une expulsion avec le concours de la force publique.

Cette commission réunit toutes les personnes et institutions susceptibles de jouer un rôle dans la procédure d'expulsion.

Elle est coprésidée par le préfet et le président du Conseil départemental ou leurs représentants. Les autres membres de droit sont :

  • le représentant de la CAF / MSA
  • le maire de la commune
  • le président de l'intercommunalité sur le territoire de laquelle se trouve le logement concerné


Participent également à la commission avec voix consultative, au moins un représentant :

  • des bailleurs sociaux ;
  • des propriétaires bailleurs privés ;
  • des associations de locataires ;
  • des associations dont l'un des objets est l'insertion ou le logement des personnes défavorisées ou la défense des personnes en situation d'exclusion par le logement ;
  • des associations locales d'information sur le logement ;
  • de la commission de surendettement des particuliers ;
  • des organismes collecteurs de la participation des employeurs à l'effort de construction.


La commission est compétente pour l'ensemble des impayés locatifs. Le rôle de la commission est de permettre aux différents partenaires d'avoir une approche et un avis partagés et coordonnés sur les solutions à mettre en œuvre pour éviter l'expulsion.

Elle formule des avis destinés aux instances concernées par la procédure ou des recommandations aux partenaires de la prévention des expulsions. Elle doit tenir compte des orientations et objectifs fixés au niveau national par la Charte de prévention des expulsions locatives. Elle peut également, si le préfet le juge utile, assurer une mission d'expertise en matière d'octroi ou non de la force publique.


La commission peut formuler des avis sur :

  • le maintien ou de la suspension du versement des APL ;
  • les aides financières et l'accompagnement social au FSL ;
  • l'utilisation du contingent préfectoral par le préfet ou son délégataire.


La commission peut formuler des recommandations :

  • aux bailleurs dont les locataires sont en situation d'impayés de loyer ;
  • aux autres bailleurs, aux réservataires de logements ou aux instances spécialisées pouvant concourir au relogement des ménages de bonne foi à tout stade de la procédure d'expulsion ;
  • aux maires ou leurs représentants pour les ménages habitant des logements situés dans leurs communes respectives en vue d'assurer leur relogement ;
  • aux représentants des intercommunalités ;
  • à la commission de surendettement des particuliers afin qu'elle intègre dans ses propositions les plans d'apurement des dettes locatives ;
  • aux responsables du dispositif départemental en charge de l'hébergement pour les ménages expulsés qui ne sont manifestement pas en situation de se maintenir dans un logement autonome.


La commission est informée des suites réservées aux avis et aux recommandations qu'elle a émis et de leur suivi. Les destinataires de ces avis et recommandations informent la commission de leurs décisions et actions.

A l'heure actuelle, il n'y a pas de règles particulières à respecter pour saisir cette commission. Vous pourriez lui transmettre une lettre recommandée avec demande d'avis de réception, résumant votre situation personnelle, et la procédure engagée à votre encontre, accompagnée de la copie de votre bail, du jugement d'expulsion et de tous les documents transmis par l'huissier.


Adresse de la Commission pour les Yvelines :
Préfecture des Yvelines - Commission Spécialisée de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives
Direction du Logement et de la Cohésion Sociale
Bureau de la Cohésion Sociale
1 rue Jean Houdon
78 000 Versailles

 2. Les aides financières du Fonds de Solidarité Logement


Le fonds de solidarité pour le logement (FSL) accorde des aides financières aux personnes et aux familles en difficulté pour leur permettre d'accéder à un logement ou de s'y maintenir.

Chaque département détermine, dans un règlement intérieur, les conditions d'octroi des aides ainsi que les modalités de fonctionnement du fonds.

Les aides au maintien dans un logement locatif peuvent prendre la forme d'un prêt ou d'une subvention en vue du règlement des dettes de loyers, de charges locatives, et en vue du règlement des dettes des frais de procédure supportés par la personne ou la famille pour se maintenir dans le logement locatif. Leur montant est variable et dépend de votre situation. En règle générale, leur attribution est subordonnée à la mise en place d'un plan d'apurement et d'un accompagnement social.

Dans le cadre du programme départemental en faveur du logement des personnes défavorisées adopté par le Conseil départemental des Yvelines, le FSL intervient prioritairement auprès des personnes menacées d'expulsion ou éprouvant des difficultés financières telles que leur maintien dans les lieux est menacé.

Si vous rencontrez de telles difficultés, vous pouvez contacter un travailleur social afin qu'il examine votre situation et constitue, le cas échéant, un dossier de demande. Celui-ci comprend plusieurs éléments : des informations sur la situation familiale du demandeur, les ressources et les charges du foyer, le logement et la nature des difficultés du demandeur.

Par ailleurs, en fonction de votre situation, le dossier comprend également les documents suivants :

  • le contrat de bail
  • les évaluations de la CAF (ou de la caisse de MSA) pour le versement d'aides au logement
  • les quittances de loyer

Une fois le dossier complété, il est transmis au secrétariat du FSL. En cas d'avis favorable, le Fonds fixe la nature et le montant de l'aide. En plus de cette aide financière, le FSL peut également mettre en place une mesure d'accompagnement social en faveur du bénéficiaire.

Contacter un travailleur social du département

 3. La mise à jour par le propriétaire du paiement des loyers


Si votre locataire ne paie pas régulièrement son loyer ou si le loyer a été augmenté, vous devez informer la CAF de ces mises à jour, soit sur le site internet de la CAF soit en rencontrant un conseiller de la CAFY dans l'une de ses antennes.

En savoir plus

 

 4. La demande de délai


A tous les stades de la procédure, des possibilités sont offertes aux locataires pour solliciter des délais. Pour les obtenir, il est nécessaire que le locataire prenne contact avec son bailleur, et qu'il puisse conserver une trace de cette demande par l'envoi d'un courrier RAR.

La demande amiable de délais

Lorsqu'un incident de paiement de loyer intervient, la recherche d'une solution amiable permet parfois de résoudre les difficultés. Avant d'en arriver à une procédure judiciaire dont les aléas sont nombreux, le locataire a intérêt, pour démontrer sa bonne foi, à rechercher avec lui des solutions amiables pour régler les difficultés. L'incident de paiement peut être exceptionnel, lié à des difficultés réelles momentanées. Sans attendre que la situation ne s'aggrave, le locataire peut proposer un plan d'apurement, c'est-à-dire un accord amiable, écrit, qui prévoit un étalement du remboursement de sa dette sur quelques mois. Si vous pouvez proposer un tel plan à votre bailleur, faites le en envoyant une lettre recommandée à votre bailleur, car il est impératif de formaliser cet accord par écrit.


La demande au juge

En cas de commandement de payer, vous avez deux mois pour régler votre dette, à défaut, votre bail sera immédiatement résilié. Afin d'éviter d'en arriver là, vous pouvez saisir le juge des référés dès la réception du commandement pour demander des délais. Si, passé le délai de deux mois, vous êtes assigné, le juge peut également d'office et à tout moment accorder des délais au locataire en situation de régler sa dette. Les effets de la clause résolutoire sont alors suspendus.

Si vous êtes assigné au tribunal, il faudra penser à les solliciter, en rappelant la proposition écrite que vous avez faite au bailleur. Les délais sont accordés dans les conditions de l'article 1244-1 et suivants du Code civil, c'est-à-dire en considération de la situation du débiteur et des besoins des créanciers et pour une durée qui ne peut excéder trois ans (article 24 V de la loi du 6 juillet 1989).

 

Au terme de l'article 1244-1 alinéa 2, outre l'octroi d'un délai de paiement sur une durée maximale de 3 ans, le juge peut également décider :

  • d'affecter les paiements du locataire prioritairement sur le capital, ou
  • de porter à un taux d'intérêt réduit (qui ne peut être inférieur au taux légal) les échéances reportées.


Ces mesures non cumulatives, doivent être précises et motivées par le juge : il doit fixer la ou les dates auxquelles le débiteur devra se libérer.

En principe, en cas de condamnation pécuniaire par décision de justice, le taux d'intérêt légal est majoré de cinq points à l'expiration d'un délai de 2 mois à compter du jour où la décision est devenue exécutoire, même par provision. Toutefois, le juge de l'exécution peut, à la demande du créancier ou du débiteur, et en considération de la situation du débiteur, l'exonérer de cette majoration ou en réduire le montant (article L. 313-3 du code monétaire et financier).

Si les délais sont respectés par le locataire qui ainsi se libère de sa dette locative, la clause résolutoire est réputée ne pas avoir joué. A défaut, la clause résolutoire reprend son plein effet. Au paiement échelonné de la dette, s'ajoute évidemment le règlement des loyers courants.


L'expulsion a été ordonnée par le tribunal, un délai de grâce peut être demandé pour quitter le logement


Alors même que votre bail est résilié et votre expulsion ordonnée, vous pouvez demander un délai de grâce pour vous reloger dès lors que vous pouvez justifier que votre relogement ne peut intervenir dans des conditions normales. Le juge de l'exécution est le président du tribunal de grande instance ou son délégataire. Ce délai a pour conséquence de surseoir à l'exécution de la procédure d'expulsion. Voici les textes qui fondent cette demande de délai :

Pour ce type de recours, la saisine du juge de l'exécution (JEX) est dérogatoire puisqu'elle peut être effectuée par simple déclaration au secrétariat du greffe du tribunal ou par courrier recommandé alors qu'en règle générale, le juge de l'exécution est valablement saisi par voie d'assignation (loi du 29.07.98 : art. 118 / décret du 30.10.98 : JO du 31.10.98).


La demande doit à peine de nullité indiquer :

  • son objet ;
  • les nom, prénoms, profession et adresse du demandeur ;
  • le motif de la demande ;
  • le nom et l'adresse du défendeur.


Le juge devra examiner les situations respectives du propriétaire et de l'occupant (âge, état de santé, situation de famille ou de fortune) et tenir compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l'occupant dans l'exécution de ses obligations, des circonstances atmosphériques et des diligences que l'occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Vous devez donc joindre un maximum de justificatifs de votre situation, et de vos démarches de relogement, plus la décision prononçant votre expulsion.


L'étude de la jurisprudence fournit quelques indices sur les critères utilisés par le juge :

  • Dans une affaire où l'occupant ne justifiait pas de démarches suffisantes pour trouver un logement, le juge a refusé les délais demandés (TGI Tulle, 12 mars 1993).
  • Dans un autre cas, un locataire n'avait pas réglé le paiement des indemnités d'occupation, il a manifesté selon les juges une mauvaise volonté dans l'exécution de cette obligation et de plus n'a pas révélé la situation financière et professionnelle de son mari (CA Montpellier, 5e ch. A, 25 janv. 2007).
  • De même, dès lors que la résiliation d'un bail et l'expulsion des locataires sont fondées sur l'inexécution de leurs obligations, qu'ils ne résident pas dans les lieux et que les conditions atmosphériques sont particulièrement favorables, les conditions permettant l'octroi de délais ne sont pas réunies (TGI Privas, 7 sept. 1994).

Le juge peut accorder des délais variant de 3 mois minimum à 3 ans au maximum. Les délais accordés par le juge sont renouvelables, dans la limite du maximum de 3 ans.

Vous pouvez vous servir du formulaire de saisine du juge de l'exécution + la notice à lire attentivement

 

 5. Pour les locataires HLM : la conclusion d'un protocole d'accord avec votre bailleur


Depuis la loi pour la cohésion sociale du 18 janvier 2005, il existe deux nouveaux articles L. 353-15-2 et L. 442-6-5 dans le code de la construction et de l'habitation, qui permettent la suspension de la procédure d'expulsion par la signature d'un protocole d'accord entre le bailleur social et le locataire en vue du rétablissement du bail.

Vous pouvez donc adresser à votre bailleur par courrier recommandé une demande de signature d'un protocole d'accord avec copie au Préfet.

L'objectif final est d'aboutir à la conclusion d'un nouveau bail tout en comblant la dette, pour mettre définitivement à l'abri les locataires défaillants. S'il devait y avoir rechute après la signature d'un nouveau bail, le bailleur devra alors recommencer la procédure et obtenir une nouvelle décision de justice.

Une sanction est prévue en cas de non-respect des engagements pris puisque le bailleur retrouve le droit de faire exécuter la décision judiciaire, avec pour conséquence l'interruption du versement des aides personnalisées au logement (APL) ou allocations logements (AL).

Les parties peuvent convenir dans le protocole, le cas échéant, un accompagnement social nécessaire à la gestion du budget comme dans la loi sur la mise en œuvre du droit au logement.

Dans le cadre de ce protocole, vous vous engagez donc à payer votre loyer à la date prévue par le bail, et à rembourser en plus chaque mois une partie de la dette. Le protocole peut également prévoir l'obligation d'un suivi par un travailleur social. Si vous respectez toutes vos obligations en temps et en heure, le bailleur devra conclure avec vous un nouveau bail. A défaut, il pourra reprendre sa procédure d'expulsion. La durée initiale du protocole est de 2 ans au plus.

Cependant, cette durée pouvant s'avérer relativement courte pour apurer une dette parfois importante, notamment quand l'occupant ne dispose que de faibles ressources (RMI, allocations adulte handicapé, ASSEDIC, etc.), une nouvelle négociation peut avoir lieu et la durée du plan d'apurement être prorogée de 3 années au plus.

À l'issue de ces périodes, si le locataire a respecté ses engagements, un nouveau bail doit être conclu et ce rapidement, dans un délai de 3 mois maximum.

Vous trouverez ici à titre indicatif un modèle de courrier de demande de conclusion d'un protocole de cohésion sociale à envoyer au bailleur + un modèle de courrier de demande de rétablissement de bail suite à un protocole respecté

 

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