Les définitions

Tout logement insalubre est indécent mais tout logement indécent n'est pas insalubre. Il existe différents degrés d'habitat dégradé, et toutes les situations ne relèvent pas de l'insalubrité contrairement à ce que l'on entend fréquemment.

A chaque notion correspond un mode opératoire différent (ex : la décence relève d'une procédure devant les tribunaux judiciaires ; l'insalubrité relève d'une procédure administrative ; le péril relève du pouvoir de police du maire) ; la frontière entre l'insalubrité et la non-décence est ténue et il existe des passerelles (dans les définitions comme dans les procédures), ce qui ne simplifie pas la compréhension des dispositifs.

N'hésitez pas à consulter un juriste de l'ADIL78 avant d'engager toute procédure amiable ou judiciaire.

 

Les différentes phases de l'habitat dégradé :

 

Les différentes phases étudiées ci-dessous relèvent de situations dans lesquelles le locataire est lié par un contrat de location avec son propriétaire.

logement_degrade

  •  Mauvais entretien

Le locataire est tenu à l'entretien courant du logement. Un mauvais entretien du logement ne peut pas être mis à la charge du propriétaire.

  •  Réparations locatives à la charge du locataire

Toutes les menues réparations et réparations d'entretien courant sont du ressort du locataire (décret n°87-712 du 26 août 1987).

  •  Grosses réparations incombant au propriétaire

Le propriétaire prend en charge les réparations importantes, ainsi que celles qui sont dues à la vétusté, à un vice de construction ou à un cas de force majeure.

  •  Logement indécent

L'indécence d'un logement relève des relations contractuelles entre le bailleur et le locataire. La notion de décence s'apprécie par rapport à la conformité du logement, à des caractéristiques minimales de confort et d'équipement mais aussi de salubrité et de sécurité (décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 - plaquette sur le logement décent 1.21 Mo). Les litiges relatifs à la décence relèvent du tribunal d'instance. Le juge d'instance, à la demande du locataire, apprécie l'éventuel défaut de décence, détermine la nature des travaux à réaliser ainsi que leur délai d'exécution. Il appartiendra au locataire d'apporter la preuve de la non décence par tout moyen.

exclamationL'action judiciaire engagée sur le fondement de la non décence du logement ne peut conduire à une réduction du loyer qu'à défaut d'exécution des travaux prescrits dans le jugement (ou impossibilité physique de réaliser les travaux, par exemple, si la non décence tient à la hauteur du plafond ou à la surface des pièces). Par ailleurs, le locataire ne peut pas, de lui même, cesser de payer son loyer. Seul le juge pourra l'y autoriser.

  •  Manquement à l'hygiène et à la salubrité de l'habitat

Dans le cadre de son pouvoir de police générale (art. L.2212-2 du code général des collectivités territoriales), le maire est tenu d'intervenir afin de veiller à la sécurité de sa commune et au respect du Règlement Sanitaire Départemental (RSD 3.26 Mo). Le RSD définit des normes en matière de configuration des locaux d'habitation (dimensions des pièces à vivre, fenêtres...) des règles relatives à l'hygiène, de sécurité, et l'entretien des bâtiments.

  •  Immeuble menaçant ruine, le Péril

Les immeubles menaçant ruine relèvent de la police du maire (art. L.511-1 et suivants du CCH). La procédure de péril concerne tout élément bâti (murs, immeuble occupé ou non, partie d'immeuble) et les désordres constatés doivent porter atteinte à la solidité de l'édifice, ou de certains de ses éléments, intérieurs ou extérieurs, et créer un risque pour la sécurité des occupants et/ou du public. Ils doivent par ailleurs être liés à des facteurs non naturels, c'est à-dire qu'ils doivent trouver leur origine dans une déficience de l'immeuble lui-même, ou d'un immeuble voisin, ou encore dans toute construction, telle que des éléments de voirie ou de réseaux. Le bâtiment peut être vide d'occupants mais créer un risque pour les usagers des voies, les voisins, ou de toute personne susceptible de pénétrer à l'intérieur de l'immeuble.

  •  Logement insalubre

La lutte contre l'habitat insalubre est une compétence du préfet. La notion d'insalubrité concerne des menaces pour la santé causées par l'indignité de l'habitat. L'insalubrité sera appréciée à l'occasion d'une visite / enquête des lieux et relève de la compétence d'un agent assermenté de l'ARS (ex : DDASS) ou du service communal d'hygiène et de santé (SCHS).

 

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