Copropriétés en difficulté


Dans toutes copropriétés, les aléas de la vie provoquent parfois des situations d'impayés qui peuvent causer des problèmes de trésorerie / ralentir l'exécution de travaux. Quand ces impayés se multiplient, il peut y avoir des incompréhensions, la légitimité des appels de charges peut être remise en question par des personnes qui ne voient pas les travaux pour lesquels on leur demande de payer se réaliser. Cela peut aussi avoir des conséquences négatives sur le fonctionnement de la copropriété. Cela peut faire entrer la copropriété dans une spirale négative : fournisseurs impayés / procédures / défaut d'entretien / dégradation des bâtiments / diminution de la valeur du patrimoine des copropriétaires / risques pour la sécurité. Face à ces problèmes, il n'est jamais trop tard pour réagir. La loi offre des possibilités de réplique à chaque niveau de difficulté.

Votre copropriété rencontre des difficultés : impayés chroniques, fonctionnement bloqué, dégradation des bâtiments, ... Plusieurs dispositifs sont prévus par la loi, chacun ayant vocation à intervenir à un niveau de difficultés plus ou moins important.

Avec le schéma et le tableau suivants, vous pouvez tenter de vous situer, et ainsi consulter la fiche détaillée appropriée à votre situation. Votre ADIL reste à votre disposition pour vous guider. Voici donc les actions et remèdes que nous pouvons vous aider à mettre en œuvre.

 

Des mesures existent pour chaque niveau de difficultés


schma coproprietes en difficulte sept 2014

 
 

Mandataire Ad Hoc : mesure judicaire curative

Administrateur provisoire : mesure judiciaire de redressement de droit commun

Administration provisoire renforcée : mesure judiciaire de redressement 

Plan de sauvegarde : mesure administrative curative

Rôle et missions

Préventif : établissement d’un diagnostic.

Analyser la situation financière de la copropriété, l’état de l’immeuble, et faire des préconisations pour rétablir l’équilibre financier du syndicat et, le cas échéant, assurer la sécurité de l’immeuble.

"Sauvetage" de la copropriété : lorsque l'équilibre financier du syndicat est gravement compromis ou si impossibilité de pourvoir à la conservation de l'immeuble par les organes habituels (assemblée générale / syndic / conseil syndical).

 Il s’agit donc de désigner, par voie judiciaire, un administrateur provisoire qui dispose de pouvoirs étendus en matière de gestion et de prise de décision.

L’administrateur provisoire est donc chargé par le juge de prendre les mesures nécessaires au rétablissement du fonctionnement normal de la copropriété.

Un administrateur provisoire peut également être nommé pour liquider les dettes d'un syndicat en cas d'expropriation ou de dissolution du syndicat.

La possibilité d’une administration provisoire "renforcée" est instaurée lorsque la situation financière de la copropriété ne permet pas de réaliser les travaux nécessaires à la conservation et la mise en sécurité de l'immeuble, la protection des occupants, la préservation de leur santé et la réduction des charges de copropriété permettant son redressement financier.

Dans le cadre du placement sous administration provisoire renforcée, le juge autorise l'administrateur provisoire à conclure une convention à durée déterminée, au nom du syndicat des copropriétaires, avec un ou plusieurs opérateurs compétents (bailleur HLM, SEM, EPF ou AFTRP en Ile-de-France)  pour assurer la réalisation de travaux importants.

Procédure administrative lourde de redressement des copropriétés destinée à traiter les difficultés les plus graves.

 

Cette procédure peut être mise en place lorsqu'un groupe d'immeubles ou un ensemble immobilier déterminé, à usage d'habitation ou à usage mixte professionnel, commercial et d'habitation, soumis au régime de la copropriété, ou un groupe d'immeubles bâtis en société d'attribution ou en société coopérative de construction donnant vocation à l'attribution d'un lot est confronté à de graves difficultés sociales, techniques et financières résultant notamment de complexités juridiques ou techniques et risquant à terme de compromettre leur conservation.

Mode de désignation

et initiative

Pour que la procédure puisse être enclenchée, il doit être constaté à la clôture des comptes, des impayés atteignant :

- 25% des sommes exigibles,  pour les copropriétés de moins de 200 lots

- 15%  des sommes exigibles, pour les copropriétés de 200 lots et plus (nouveau seuil de déclenchement).

En l'absence d'action du syndic dans un délai d'un mois à compter de la clôture des comptes, le juge peut être saisi d'une même demande par : 

- les copropriétaires représentant ensemble 15% au moins des voix du syndicat,

- les créanciers,

- le maire du lieu de situation de l'immeuble,

- le Président de l’EPCI compétent en matière d’habitat du lieu de situation de l'immeuble,

- le Préfet,

- le Procureur de la République.

Si l'équilibre financier du syndicat des copropriétaires est gravement compromis ou si le syndicat est dans l'impossibilité de pourvoir à la conservation de l'immeuble, le juge statuant comme en matière de référé ou sur requête peut désigner un administrateur provisoire du syndicat.

Le juge  peut être saisi par :

- des copropriétaires représentant ensemble 15% au moins des voix du syndicat,

- le syndic,

- le maire de la commune du lieu de situation de l'immeuble,

- le Président de l'EPCI compétent en matière d'habitat,

- le Préfet,

- le Procureur de la République,

- le mandataire ad hoc, le cas échéant.

Le juge peut placer l'immeuble sous administration provisoire renforcée sur saisine :

- du maire de la commune du lieu de situation,

 - du président de l'établissement public de coopération intercommunale compétent en matière d'habitat,

- du représentant de l'Etat dans le département,

- de l'administrateur provisoire déjà désigné.

Le représentant de l'Etat dans le département peut, à son initiative ou sur proposition du maire de la commune, du président de l'établissement public de coopération intercommunale compétent en matière d'habitat, d'associations d'habitants, d'associations de propriétaires ou de copropriétaires ou de l'administrateur provisoire confier à une commission qu'il constitue le soin d'élaborer un diagnostic de la situation et de proposer un plan de sauvegarde destiné à résoudre les difficultés du groupe d'immeubles bâtis ou de l'ensemble immobilier concerné.

Maintien du syndic et du conseil syndical

La copropriété continuera à être gérée comme n'importe quelle copropriété.

Des précisions sont apportées sur le rôle du syndic dans le cadre de la procédure d’alerte :

- le syndic dispose d’un délai de 15 jours à compter de la notification de l’ordonnance du juge pour fournir au mandataire les documents nécessaires à l’accomplissement de sa mission ;

- le syndic doit convoquer une assemblée générale si la prochaine assemblée intervient plus de six mois à compter de la remise du rapport. Ce délai est de trois mois si le mandataire ad hoc préconise des mesures d’urgence ;

- le syndic doit procéder à la notification du procès-verbal de l’assemblée général statuant sur les résolutions mettant en œuvre le rapport du mandataire.

Le juge confie tous les pouvoirs du syndic dont le mandat cesse de plein droit sans indemnité et tout ou partie des pouvoirs de l'assemblée générale des copropriétaires, à l'exception de ceux prévus aux a et b de l'article 26, et du conseil syndical.

Le conseil syndical et l'assemblée générale, convoqués et présidés par l'administrateur provisoire, continuent à exercer ceux des autres pouvoirs qui ne seraient pas compris dans la mission de l'administrateur provisoire.

 

Au cas par cas 

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