Comptes et bâtiments dégradés

L'administrateur provisoire

 

Pour tenter de sauver la copropriété, des pouvoirs importants peuvent être confiés à un administrateur provisoire. Il intervient lorsque l'équilibre financier du syndicat des copropriétaires est gravement compromis ou si le syndicat est dans l'impossibilité de pourvoir à la conservation de l'immeuble. Si les organes de gestion habituels (assemblée générale / syndic / conseil syndical) de la copropriété ne sont plus en mesure de pallier à cette situation par des mesures classiques, le Président du TGI peut confier leurs pouvoirs à un administrateur provisoire afin qu'il rétablisse le fonctionnement normal de la copropriété.

La loi ALUR du 24 mars 2014 proccède à une réforme notable en la matière. Elle s'est, en effet, donnée pour ambition de mettre en place de nouveaux outils à disposition de l'adminitration provisoire.


Désignation

Le juge statuant comme en matière de référé, ou sur requête, peut désigner un administrateur provisoire au syndicat.

Le juge ne peut être saisi à cette fin que par :

  • des copropriétaires représentant ensemble 15% au moins de voix du syndicat ;
  • le syndic ;
  • le maire de la commune du lieu de situation de l'immeuble ;
  • le président de l'établissement public de coopération intercommunale compétent en matière d'habitat ;
  • le représentant de l'Etat dans le département ;
  • le procureur de la République
  • le mandataire ad hoc, si le syndicat a fait l'objet de la procédure prévue aux articles 29-1 A et 29-1 B de la loi du 10 juillet 1965.

Depuis la loi ALUR, les collectivités mais aussi le mandataire ad hoc, le cas échéant, peuvent donc déclencher la procédure et saisir le juge.

Une copie de l'ordonnance de désignation de l'administrateur provisoire ainsi que les rapports établis par celui-ci sont portés à la connaissance des copropriétaires.

De même, une copie de l'ordonnance de désignation est également adressée par le greffe du tribunal de grande instance au procureur de la République, au représentant de l'Etat dans le département, au maire de la commune et au président de l'établissement public de coopération intercommunale compétent en matière d'habitat du lieu de situation de l'immeuble concerné. A leur demande, les rapports établis par l'administrateur provisoire leur sont également communiqués par le greffe du tribunal de grande instance.


Missions

Le juge charge l'administrateur provisoire de prendre les mesures nécessaires au rétablissement du fonctionnement normal de la copropriété.

A cette fin, il lui confie tous les pouvoirs du syndic dont le mandat cesse de plein droit sans indemnité et tout ou partie des pouvoirs de l'assemblée générale des copropriétaires, à l'exception de ceux prévus aux a et b de l'article 26, et du conseil syndical. Le conseil syndical et l'assemblée générale, convoqués et présidés par l'administrateur provisoire, continuent à exercer ceux des autres pouvoirs qui ne seraient pas compris dans la mission de l'administrateur provisoire.

La décision désignant l'administrateur provisoire fixe la durée de sa mission, qui ne peut être inférieure à douze mois. Si aucun rapport mentionné à l'article 29-1 B n'a été établi au cours de l'année précédente, l'administrateur rend, au plus tard à l'issue des six premiers mois de sa mission, un rapport intermédiaire présentant les mesures à adopter pour redresser la situation financière du syndicat.

Le juge peut, à tout moment, modifier la mission de l'administrateur provisoire, la prolonger ou y mettre fin à la demande de l'administrateur provisoire, même si celui-ci n'a été désigné que pour convoquer l'assemblée générale en vue de désigner un syndic, d'un ou plusieurs copropriétaires, du représentant de l'Etat dans le département, du maire de la commune du lieu de situation de l'immeuble, du président de l'établissement public de coopération intercommunale compétent en matière d'habitat, du procureur de la République ou d'office.

Un administrateur provisoire peut également être nommé pour liquider les dettes d'un syndicat en cas d'expropriation ou de dissolution du syndicat. La personnalité morale du syndicat, exproprié ou dissous, subsiste pour les besoins de la liquidation des dettes jusqu'à ce que le juge mette fin à la mission de l'administrateur provisoire. Pour les besoins de liquidation des dettes, les dispositions relatives à l’administration provisoire sont applicables dans des conditions qui seront précisées par décret en Conseil d’État.

Afin de rendre plus efficace la mission de l’administrateur provisoire, la loi ALUR a non seulement créé de nouveaux outils mais en a également renforcé d’autres, déjà existants.


Conséquences de l'ordonnance de désignation

L’ordonnance de désignation engendre plusieurs conséquences :

  • Elle suspend pour une période de 12 mois pouvant aller jusqu’à 30 mois sur demande au juge, l’exigibilité des créances antérieures, autres que publiques et sociales.
  • Par ailleurs, elle interrompt ou interdit toute action en justice des créanciers tendant à la condamnation du syndicat débiteur au paiement d'une somme d'argent ou à la résolution d'un contrat pour défaut de paiement d'une somme d'argent due précédemment.
  • Elle arrête ou interdit également les procédures d’exécution de la part de ces créanciers, ainsi que les procédures de distribution et, suspend l'application de majorations ou de pénalités de retard contractuelles, ainsi que la résolution de plein droit d’un contrat.
  • Le juge peut, sur demande de l'administrateur provisoire, prononcer la résiliation d'un contrat ou ordonner la poursuite de l'exécution du contrat.
  • Ces conséquences sont applicables aux emprunts collectifs conclus par le syndicat des copropriétaires. Ainsi, si le prêteur bénéficie d’une délégation du syndic, l’autorisant à prélever directement auprès de chaque copropriétaire, les sommes dues au titre du remboursement de l’emprunt collectif, et du paiement des accessoires, cette délégation est suspendue par l’ordonnance de désignation.
  • Les actions en justice et les voies d'exécution autres que celles suspendues, interdites ou arrêtées, sont poursuivies, à l'encontre du syndicat, après mise en cause de l'administrateur provisoire.


Outils mis à la disposition de l'administrateur provisoire

L’administrateur provisoire dispose de nombreux moyens afin de mener à bien sa mission :

  • La procédure de recensement des créanciers est organisée afin d’établir l’état des dettes du syndicat.
  • L’administrateur provisoire établit le plan d’apurement pour une durée de cinq ans prorogeable.
  • Afin de diminuer la dette du syndicat, l’administrateur, autorisé par le juge, peut céder les actifs (notamment des locaux ou des parcelles de terrain non bâties du syndicat).
  • Pour l’élaboration du plan d’apurement, l'administrateur provisoire peut demander au juge l’effacement partiel ou total des créances irrécouvrables, du syndicat sur les copropriétaires, après évaluation de leur montant et en l’absence d’actifs pouvant être cédés.
  • Si la gestion et le fonctionnement normal de la copropriété ne peuvent être rétablis autrement, le juge peut décider, sur proposition de l’administrateur, de la constitution d’un ou plusieurs syndicats secondaires ou de la division du syndicat, afin de créer des entités dont la gestion serait soutenable.
  • Pour tenir compte de travaux concourant au redressement de la copropriété et modifiant la répartition des charges, le juge peut autoriser l'administrateur provisoire à modifier le règlement de copropriété. Il peut également autoriser, par la même décision, l’individualisation du chauffage et les travaux ; céder à titre gracieux à la commune ou à l'EPCI compétent en matière d'habitat les parcelles de terrain, non bâti, d'intérêt public ou des locaux ou équipements communs pouvant relever d'une gestion publique, si leurs coûts, d'entretien, de gestion ou de remise à niveau, compromettent de façon irrémédiable l'équilibre financier du syndicat et, modifier en conséquence le règlement de copropriété et l'état descriptif de division.
  • L'administrateur provisoire peut aussi proposer au préfet d'initier un plan de sauvegarde.
  • L’administrateur provisoire peut aussi demander au juge, sous certaines conditions, la mise en place d’une administration provisoire renforcée.


Professionnalisation de l'administrateur provisoire

Pour exercer les fonctions d’administrateur provisoire, le juge peut désigner un administrateur judiciaire inscrit sur la liste officielle ou, une personne physique ou morale justifiant d’une expérience ou d’une qualification particulière au regard de la nature de l’affaire et remplissant des conditions définies par décret.

Le mandataire ad hoc peut être désigné comme administrateur provisoire, sur décision motivée du juge et après audition du conseil syndical.

Des conditions de compétences et de déontologie quasi-identiques à la procédure de désignation du mandataire ad hoc sont prévues.

Les modalités de rémunération de l’administrateur provisoire sont fixées par décret.


Textes encadrant l'administrateur provisoire :

Article 64 de la loi ALUR  

Articles 29-1 à 29-10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 

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