Problèmes généralisés s'étendant au quartier


Mesure à envisager : le plan de sauvegarde



Le plan de sauvegarde est une démarche dont l'objectif principal est de redresser la situation d'immeubles en copropriété cumulant des difficultés importantes (coupures d'eau et de chauffage, carences graves de gestion voire déshérence des organes de décision et de gestion, endettement important du syndicat de copropriétaires, problèmes de sécurité des biens et des personnes, bâti très dégradé voire insalubre, situations de mal logement, spécialisation sociale, ...).

Ampleur et cumul des difficultés, impacts des dysfonctionnements sur l'environnement social et urbain et impossibilité pour le syndicat des copropriétaires de résoudre seul des problèmes qui relèvent, par ailleurs, de champs de compétences ou de responsabilités partagées entre divers acteurs privés et publics, fondent la pertinence d'un plan de sauvegarde.

Le plan de sauvegarde permet à l'Etat d'intervenir, en amont de mesures éventuelles plus coercitives (carence / expropriation / péril), dans le redressement de la situation de ces immeubles et la restauration du cadre de vie de leurs habitants.

La procédure du plan de sauvegarde est donc une procédure administrative lourde de redressement des copropriétés. Il s’agit d’un outil destiné à traiter les difficultés les plus importantes que connaissent les copropriétés, en particulier sur le plan organisationnel et technique. Il constitue fréquemment le pendant administratif de l'administration provisoire.


Elaboration du plan de sauvegarde

Le plan de sauvegarde concerne un groupe d’immeubles ou un ensemble immobilier bâti à usage d'habitation ou à usage mixte professionnel, commercial et d'habitation, soumis au régime de la copropriété, ou un groupe d'immeubles bâtis en société d'attribution ou en société coopérative de construction donnant vocation à l'attribution d'un lot et confronté à de graves difficultés sociales, techniques et risquant à terme de compromettre leur conservation.

Le préfet peut, à son initiative ou sur proposition du maire, du président de l’EPCI compétent en matière d’habitat, d'associations d'habitants, d'associations de propriétaires ou de copropriétaires, de l’administrateur provisoire désigné, confier à une commission le soin d’élaborer un diagnostic de la situation et de proposer le plan visant à résoudre les difficultés du groupe d'immeuble ou de l'ensemble immobilier.

Cette commission comprend obligatoirement des représentants des propriétaires et des locataires des immeubles concernés. La commission est présidée par le représentant de l'Etat dans le département et comprend, notamment, le maire de la commune, le président de l'établissement public de coopération intercommunale compétent en matière d'habitat, le président du conseil départemental, sur le territoire desquels sont situés les immeubles ou ensembles immobiliers concernés par le plan de sauvegarde, le président du conseil syndical, ou leurs représentants, ainsi que, le cas échéant, l'administrateur provisoire. Lorsque la copropriété n'a pas de conseil syndical, l'assemblée générale des copropriétaires peut désigner un représentant chargé de la représenter au sein de la commission. Le préfet peut en confier la présidence au maire ou au président de l'EPCI compétent en matière d'habitat, quand l'un d'eux en est à l'initiative.

Le projet de plan est soumis à l’approbation du préfet et à l'avis du maire, du président de l’EPCI et le cas échéant, du président du Conseil départemental ayant conclu la convention mentionnée à l'article L. 301-5-2 du code de la construction et de l’habitation.

Lorsque le projet de plan porte sur des immeubles soumis à la loi du 10 juillet 1965, des dispositions spécifiques sont prises :

  • Le projet de plan proposé par la commission puis le plan approuvé par le préfet sont adressés pour information au syndicat des copropriétaires pris en la personne du syndic ou à l'administrateur provisoire (le cas échéant) ;
  • Le syndic, dès la réception du plan approuvé, inscrit à l'ordre du jour de la prochaine assemblée générale les mesures préconisées par le plan (si la prochaine assemblée générale n'intervient pas dans les six mois à compter de la remise du rapport, le syndic convoque une assemblée générale extraordinaire) ;
  • Faute de réunion de l'assemblée générale ou en cas de non-adhésion au plan de sauvegarde et si les difficultés des immeubles compromettent la conservation de l'immeuble, le maire ou le président de l'EPCI compétent en matière d'habitat peut saisir le juge pour qu'il nomme un administrateur provisoire ou qu'il déclenche la procédure de carence.

Ces dispositions ne s'appliquent pas aux immeubles appartenant en totalité aux organismes HLM (définis à l’article L.411-2 du code de la construction et de l’habitation).


Contenu du plan de sauvegarde

Le plan de sauvegarde fixe les mesures nécessaires pour redresser la situation financière de la copropriété, ainsi que les mesures nécessaires pour réaliser ou faire réaliser par un tiers les travaux de conservation ou tendant à la réduction des charges de fonctionnement.

Il s’agit de :

  • Redresser la situation financière de la copropriété ;
  • Clarifier et simplifier les règles de structure et d'administration du groupe d'immeubles bâtis ou de l'ensemble immobilier ;
  • Clarifier et adapter le statut de biens et équipements collectifs à usage public ;
  • Réaliser ou faire réaliser par un tiers des travaux de conservation de l'immeuble ou tendant à la réduction des charges de fonctionnement ;
  • Assurer l'information et la formation des occupants de l'immeuble pour restaurer les relations sociales ;
  • Organiser la mise en place de mesures d'accompagnement.

Le plan de sauvegarde fait l'objet d'une convention de mise en œuvre entre les personnes de droit public compétentes, l'administrateur provisoire si l'immeuble fait l'objet de cette procédure et, le cas échéant, les personnes privées intéressées.

Cette convention précise l'échéancier des mesures du plan de sauvegarde, les conditions de leur financement, les modalités d'intervention des différents opérateurs mandatés et leur articulation avec la mission de l'administrateur provisoire. Elle précise également les modalités d'évaluation du plan de sauvegarde ainsi que les modalités de suivi de la copropriété au terme du plan.

Le préfet désigne (au sein de la commission ou à l'extérieur de celle-ci) un coordonnateur chargé de veiller au bon déroulement du plan. Ce dernier peut adresser des mises en demeure aux parties qui ne respectent pas les engagements contenus dans le plan. Si une procédure judiciaire est ouverte (administration provisoire, administration provisoire renforcée), il veille à l'articulation du plan de sauvegarde avec la mission de l'administrateur provisoire et, le cas échéant, avec le contrat de l'opérateur. Le coordonnateur établit un rapport de sa mission.

Le préfet peut, après évaluation et consultation de la commission chargée de l'élaboration du plan et dans les mêmes conditions que pour l'élaboration de ce plan, modifier le plan de sauvegarde initial lors de la nomination d'un administrateur provisoire ou prolonger le plan, par période de deux ans, si le redressement de la copropriété le nécessite.


Obligations du syndic

Le syndic met à la disposition du représentant de l'Etat dans le département, du maire, du président de l’EPCI compétent en matière d'habitat et de la commission mentionnée à l'article L. 615-1 du code de la construction et de l’habitation les documents nécessaires à l'élaboration, à la mise en œuvre et à l'évaluation du plan de sauvegarde. Ces prestations ne peuvent donner lieu à la perception d'honoraires spécifiques au profit du syndic.

Le défaut de communication des documents engage la responsabilité du syndic un mois après une mise en demeure par lettre recommandée avec demande d'avis de réception restée infructueuse et peut donner lieu aux sanctions disciplinaires prévues à l'article 13-8 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970.

Enfin, un décret en Conseil d'Etat précise les modalités d'application des articles L. 615-1 à L. 615-4-2.

Textes encadrant le plan de sauvegarde :

Articles 69 et 70 de la loi ALUR

Articles L. 615-1 à L. 615-5 du code de la construction et de l'habitation

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