Problèmes lourds d'impayés


Agir en amont des difficultés : le mandataire ad hoc

 

Le mandataire ad hoc intervient à titre préventif pour résoudre des difficultés de trésoreries avérées. La copropriété continuera à être gérée comme n'importe quelle copropriété. Le mandataire va établir un diagnostic des difficultés, vérifier que la sécurité des occupants n'est pas menacée, tenter de résoudre les problèmes par des médiations et formuler des préconisations de gestion.
L’intérêt de cette procédure est de remédier aux difficultés de la copropriété sans intervention lourde.


Désignation

Pour que la procédure puisse être enclenchée, il doit être constaté à la clôture des comptes, des impayés atteignant :

  • 25% des sommes exigibles, pour les copropriétés de moins de 200 lots ;
  • 15% des sommes exigibles, pour les copropriétés de 200 lots et plus.

Le syndic doit informer le conseil syndical et saisir sur requête le juge d'une demande de désignation d'un mandataire ad hoc. En l'absence d'action du syndic dans un délai d'un mois à compter de la clôture des comptes, le juge peut être saisi d'une même demande par :

  • Les copropriétaires représentant ensemble au moins 15 % des voix du syndicat ;
  • Les créanciers lorsque les factures d'abonnement et de fourniture d'eau ou d'énergie, ou les factures de travaux, votés par l'assemblée générale et exécutés, restent impayées depuis six mois et si le créancier a adressé au syndic un commandement de payer resté infructueux ;
  • Le représentant de l'Etat dans le département ou le procureur de la République près le tribunal de grande instance ;
  • Le maire de la commune du lieu de situation de l'immeuble ;
  • Le président de l'organe délibérant de l'établissement public de coopération intercommunale compétent en matière d'habitat du lieu de situation de l'immeuble.

Dans les deux premiers cas de figure, le représentant de l'Etat dans le département, le maire de la commune où est implanté l'immeuble et le président de l'organe délibérant de l'établissement public de coopération intercommunale compétent en matière d'habitat sont informés de la saisine du juge par le ou les demandeurs.


Missions

Le juge, statuant par ordonnance sur requête ou comme en matière de référé, détermine la mission et fixe la rémunération du mandataire ad hoc. Les modalités d'intervention des mandataires ad hoc sont fixées par décret.

Le mandataire ad hoc a pour mission d’analyser la situation financière du syndicat des copropriétaires et de l'état de l'immeuble, d’établir des préconisations pour rétablir l'équilibre financier du syndicat et, le cas échéant, d'assurer la sécurité de l'immeuble, et de mener des actions de médiation ou de négociation avec les parties en cause. Par ailleurs, lorsqu'il constate d'importantes difficultés financières ou de gestion, il saisit le juge aux fins de désignation d'un administrateur provisoire.

Le mandataire a donc notamment un rôle d'expertise, d'assistance et éventuellement de médiation.

Dans un délai de 3 mois renouvelable une fois par décision du juge, le mandataire ad hoc doit adresser au juge un rapport présentant l'analyse de la situation financière du syndicat des copropriétaires et de l'état de l'immeuble, les préconisations faites pour rétablir l'équilibre financier du syndicat et, le cas échéant, assurer la sécurité de l'immeuble, ainsi que le résultat des actions de médiation ou de négociation qu'il aura éventuellement menées avec les parties en cause.

Au cours de cette procédure, le conseil syndical et le syndic restent en place et conservent leurs pouvoirs.


Organisation de la mission du mandataire

Le mandataire ad hoc peut saisir le juge en cas de difficultés dans l'exercice de sa mission. Il peut également obtenir de l'autorité publique compétente, les pièces relatives aux procédures de police engagées à l'encontre du syndicat.

Enfin, lorsqu'il constate d'importantes difficultés financières ou de gestion, il peut saisir le juge aux fins de désignation d'un administrateur provisoire.

Le syndic a, quant à lui, une obligation de coopération.


Modalités de rémunération du mandataire

Le juge devra préciser et motiver spécialement dans son ordonnance l'imputation des frais entre le syndicat des copropriétaires et les autres parties à la procédure, ou le partage des frais entre eux.


Professionnalisation des mandataires ad hoc

Pour exercer les fonctions de mandataire ad hoc, le juge peut désigner un administrateur judiciaire inscrit sur la liste des administrateurs judiciaires mentionnée à l'article L. 811-2 du code de commerce. Toutefois, à titre exceptionnel, le juge peut également désigner, par décision spécialement motivée, une personne physique ou morale justifiant d'une expérience ou d'une qualification particulière au regard de la nature de l'affaire et remplissant des conditions définies par décret.

Par ailleurs, les mandataires ad hoc désignés, à titre exceptionnel, ne doivent pas, au cours des cinq années précédentes :

  • Avoir perçu à quelque titre que ce soit, directement ou indirectement, une rétribution ou un paiement de la part du syndic, du syndicat des copropriétaires ou des créanciers à l'origine de la procédure, ni d'une personne qui détient le contrôle du syndic ou d'un de ses créanciers, au sens des II et III de l'article L. 233-16 du code de commerce ;
  • S'être trouvés en situation de conseil du syndic, du syndicat des copropriétaires ou des créanciers concernés ou de subordination par rapport à eux ;
  • Avoir un intérêt dans le mandat qui leur est donné ;
  • Etre au nombre des anciens administrateurs ou mandataires judiciaires ayant fait l'objet d'une décision de radiation ou de retrait des listes, en application des articles L. 811-6, L. 811-12 et L. 812-4 du code de commerce.

Enfin, les mandataires ad hoc ne peuvent être désignés syndic à l'issue de leur mission.


Rôle du syndic dans le cadre de la procédure d'alerte

Le syndic dispose d’un délai de 15 jours à compter de la notification de l’ordonnance du juge pour fournir au mandataire les documents nécessaires à l’accomplissement de sa mission.

Ce dernier doit convoquer une assemblée générale si la prochaine assemblée intervient plus de six mois à compter de la remise du rapport. Ce délai est de trois mois si le mandataire ad hoc préconise des mesures d’urgence.

Enfin, il doit procéder à la notification aux auteurs de la saisine, au juge et au mandataire ad hoc, du procès-verbal de l’assemblée générale statuant sur les résolutions mettant en œuvre le rapport du mandataire.

En l'absence de notification dans le délai de six mois, le mandataire ad hoc ou les parties à l'origine de la procédure peuvent saisir le juge aux fins d'obtenir une ordonnance enjoignant au syndic de convoquer sans délai l'assemblée générale, ou de désignation d'un administrateur provisoire, si les auteurs de la saisine sont habilités à le faire.


Textes encadrant le mandataire :

Article 63 de la loi ALUR

Articles 29-1 A, 29-1 B et 29-1 C de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965

 

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