Situation financière compromise

L'administration provisoire renforcée

 

La possibilité d’une administration provisoire « renforcée » est instaurée lorsque la situation financière de la copropriété ne permet pas de réaliser les travaux nécessaires à la conservation et la mise en sécurité de l'immeuble, la protection des occupants, la préservation de leur santé et la réduction des charges de copropriété permettant son redressement financier.

Dans ce cas de figure, le juge, peut placer l'immeuble sous administration provisoire renforcée sur saisine :

  • du maire de la commune du lieu de situation ;
  • du président de l'EPCI compétent en matière d'habitat ;
  • du préfet ;
  • de l'administrateur provisoire déjà désigné.

La décision du juge est notifiée aux parties intéressées ainsi qu'au maire de la commune du lieu de situation, au président de l'établissement public de coopération intercommunale compétent en matière d'habitat et au représentant de l'Etat dans le département.

Cette nouvelle procédure permet donc, à l’administrateur provisoire, de signer une convention avec un opérateur compétent, en matière d’élaboration de programme de travaux et de mise au point de financement d’opération de travaux afin de redresser la copropriété.


Conclusion de la convention

Dans le cadre du placement sous administration provisoire renforcée, le juge autorise l'administrateur provisoire désigné, en vertu de l'article 29-1 de la loi du 10 juillet 1965, à conclure une convention, à durée déterminée, au nom du syndicat des copropriétaires, avec un ou plusieurs opérateurs compétents en matière de maîtrise d'ouvrage de travaux et de mise au point de financement d'opération de travaux, qui peut être notamment l'un des organismes mentionnés aux articles L. 321-14, L. 321-29 et L. 326-1 du code de l'urbanisme et aux articles L. 411-2 et L. 481-2 du code de la construction et de l'habitation.

Cet opérateur peut être notamment, un Établissement public d'aménagement, l’Agence foncière et technique de la région parisienne (AFTRP), un Établissement public local de rénovation urbaine, un organisme HLM ou une SEM.

L'administrateur provisoire peut donc confier à l'opérateur, par cette convention, toutes les missions concourant au redressement de la copropriété, notamment, la maîtrise d'ouvrage d'un programme de travaux et la mise au point du financement de l'opération.

Un décret à paraitre précisera les modalités de rémunération de l'opérateur à la charge des copropriétaires.

Cette rémunération ouvre droit à l’allocation logement pour les copropriétaires occupants, à compter du 1er janvier 2015.


Mise en oeuvre de la convention conclue avec l'opérateur

La convention, une fois signée, est homologuée par le juge pour garantir les droits des copropriétaires. La décision du juge est notifiée aux parties intéressées, ainsi qu'au maire, au président de l'EPCI compétent en matière d'habitat et au préfet.

La convention prend fin à l'expiration du terme fixé au contrat et son exécution peut se poursuivre même si la mission de l'administrateur provisoire est terminée.

La mission de l'opérateur ne peut prendre fin, de façon anticipée, que sur décision du juge. La convention prévoit les modalités d'indemnisation de l'opérateur, qui a engagé des fonds, pour la réalisation des travaux prévus par la convention, en cas de résiliation anticipée prononcée par le juge.

Le maire ou le président de l'EPCI, compétent en matière d'habitat, peut à tout moment engager la procédure de carence (article L. 615-6 du code de la construction et de l'habitation). La conclusion de la convention est alors suspendue dans l'attente de la décision du juge mais la mission de l'administrateur provisoire se poursuit.

Quand la mission de l'opérateur prévoit la réalisation d'une division du syndicat, la convention détermine la répartition de la rémunération de l'opérateur entre les syndicats créés. Chaque syndicat est subrogé, chacun pour ce qui le concerne, dans les droits et obligations conventionnelles du syndicat dissous selon les modalités prévues par la convention.


Travaux supplémentaires demandés à l'opérateur

Le juge saisi par des copropriétaires représentant 15% des voix, peut autoriser l'administrateur provisoire à inclure dans le contrat de l'opérateur la réalisation de travaux d'amélioration.

Par ailleurs, si la mission de l'administrateur provisoire est terminée et la copropriété financièrement redressée, le juge peut autoriser le syndic à conclure un avenant à la convention en cours, après approbation des travaux supplémentaires par l'assemblée générale des copropriétaires.

Le juge peut également :

  • suspendre le versement des cotisations au fonds de travaux, à la demande de l'administrateur provisoire ou des copropriétaires, représentant au moins 15% des voix, quand l'immeuble fait l'objet d'un plan de sauvegarde ;
  • autoriser l'administrateur provisoire à utiliser les sommes déposées, sur le fond de travaux, pour engager les actions nécessaires au redressement de la copropriété ou permettre le maintien de la gestion courante.


Textes encadrant l'administration provisoire renforcée :

Article 64 de la loi ALUR  

Articles 29-11 à 29-15 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 

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