ADIL 78 - Agence Départementale d'Information sur le Logement des Yvelines

Agir en amont des difficultés : Le mandataire Ad Hoc

Le mandataire ad hoc intervient à titre préventif pour résoudre des difficultés de trésoreries avérées. La copropriété continuera à être gérée comme n'importe quelle copropriété. Le mandataire va établir un diagnostic des difficultés, vérifier que la sécurité des occupants n'est pas menacée, tenter de résoudre les problèmes par des médiations et formuler des préconisations de gestion.

Désignation :

C'est le président du tribunal de grande instance (TGI), qui est compétent pour désigner un mandataire ad hoc.

Cette désignation doit être demandée sur requête par le syndic lorsqu'à la clôture des comptes les impayés dépassent 25% des sommes exigibles au titre des dépenses courantes et de la plupart des travaux. Au préalable, le syndic devra informer le conseil syndical de son recours.

Si dans le délai d'un mois qui suit la clôture des comptes, le syndic n'a pas saisi le tribunal, les copropriétaires représentant 15 % des voix du syndicat peuvent agir eux-mêmes en référé.

Cette désignation peut également être demandée par un des fournisseurs / entrepreneurs travaillant pour la copropriété dont les factures d'abonnement et de fourniture d'eau ou d'énergie ou les factures de travaux (votés et exécutés) restent impayées depuis plus de 6 mois.

Le demandeur, quel qu'il soit, doit informer de son recours, le Maire, le Préfet, et le président de l'intercommunalité concernés.

Missions :

C'est le Président du TGI qui les détermine. Il s'agit d'un rôle d'expertise, d'assistance et éventuellement de médiation. Le mandataire devra remettre au président du TGI un rapport dans un délai de trois mois (renouvelable une fois) à compter de sa désignation. Dans ce rapport, il doit :

• procéder à une analyse de la situation financière du syndicat et de l'état de l'immeuble ;
• élaborer des préconisations pour rétablir l'équilibre financier du syndicat ;
• assurer la sécurité des occupants de l'immeuble ;
• présenter le résultat des actions de médiation ou de négociation éventuellement menées avec les parties en cause.
• Au cours de cette procédure, le conseil syndical et le syndic restent en place et conservent leurs pouvoirs.

Fin de mission :

Le rapport est ensuite transmis au :

• syndic (qui doit inscrire à la prochaine assemblée les projets de résolution nécessaires à la mise en oeuvre de ce rapport) ;
• conseil syndical ;
• Préfet ;
• maire de la commune du lieu où est implanté l'immeuble ;
• le président de l'intercommunalité concernée.

Coût de la procédure

Il ne s'agit pas d'alourdir les frais supportés par le syndicat des copropriétaires déjà en difficulté de trésorerie. Le président du TGI doit indiquer dans son ordonnance la répartition en respectant la règle suivante :

• si le président est saisi par le syndic ou les copropriétaires représentant 15 % des voix du syndicat, les frais peuvent être mis à la charge du syndic, du syndicat des copropriétaires ou partagés entre eux ;
• si le président est saisi par le créancier, les frais sont exclusivement à sa charge.

Textes encadrant le mandataire
articles 29-1 A et 29-1 B de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965